종합부동산세 대상자 기준 | 과세 기준과 보유 주택 조건 정리

**종합부동산세(종부세)**는 일정 기준을 초과하는 고가 부동산 소유자에게 부과되는 세금으로, 주택과 토지에 대해 별도로 부과됩니다. 특히 다주택자나 고가 1주택자에게 적용되는 세금으로, 매년 6월 1일을 기준으로 주택 보유현황과 공시가격을 확인하여 과세 여부가 결정됩니다. 이번 글에서는 종부세 대상자 기준, 공제 한도, 합산 여부, 절세 전략까지 자세히 안내합니다.

✅ 종부세 과세 대상자 기준

구분	기준
1세대 1주택자	공시가격 합계가 12억 원 초과 시 과세 대상
다주택자	주택 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 과세 대상
공동명의	지분별로 공시가격 합산, 6억 원 공제 (1인당 기준)
보유 기준일	매년 6월 1일 기준 소유자

고령자 및 장기보유자일 경우 세액공제 추가 가능

🏠 주택 수 합산 및 과세 방식

세대 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 합산
다주택자는 전체 주택의 공시가격 합계가 6억 원 초과 시 과세 대상
1주택자는 공시가격이 12억 원 초과 시 종부세 대상 (단, 조정대상지역 제외 가능성 있음)
공동명의의 경우 1인 기준 6억 원까지 공제됨

💰 종부세 세율 (2024년 기준)

보유 주택 수	과세 표준	세율
1주택자	0~3억 원 이하	0.5%
1주택자	3~6억 원	0.7%
다주택자	6억 원 초과	1.0~6.0% (누진세율)

실제 납부세액은 공정시장가액비율, 세액공제 적용 후 산출

💡 절세 전략

공동명의 활용
- 부부 공동명의로 분산 시 1인당 6억 원씩 공제 가능
1세대 1주택 장기보유 혜택 활용
- 고령자 + 장기보유(5년 이상) 시 최대 80% 세액공제 가능
공시가격 변동 확인
- 매년 4월경 공시가격 열람 후 조정 신청 가능
합산 배제 주택 검토
- 임대사업자 등록 시 일부 주택은 과세 대상에서 제외 가능

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 1주택자의 기준이 12억 원이라는 게 무슨 뜻인가요?

공시가격 기준으로 12억 원을 초과하는 경우에만 종부세가 부과됩니다.

Q2. 부부 공동명의는 유리한가요?

일반적으로 공제 한도를 1인당 6억 원씩 나누어 적용할 수 있어 절세에 유리합니다.

Q3. 다주택자인데 6억 원 이하 주택만 보유하고 있으면 종부세 내야 하나요?

아닙니다. 전체 공시가격 합산이 6억 원을 초과하지 않으면 종부세 대상이 아닙니다.

Q4. 고령자 공제와 장기보유 공제를 동시에 받을 수 있나요?

네. 두 공제는 중복 적용되어 최대 80%까지 세액공제가 가능합니다.

🗂️ 요약 정리

항목	기준
과세 대상	1주택자 12억 초과 / 다주택자 6억 초과
기준일	매년 6월 1일 기준 소유 주택
공제	1세대 1주택자 12억 / 공동명의 6억 (1인 기준)
절세 전략	공동명의, 장기보유, 고령자 공제, 공시가격 이의신청 등

종합부동산세는 고액 자산가뿐 아니라 1주택 실수요자에게도 영향을 줄 수 있는 세금입니다. 매년 변경되는 공시가격 및 과세 기준을 확인하고, 미리 소유형태와 공제 혜택을 분석하여 불필요한 세부담을 줄일 수 있도록 준비하세요.