1가구 1주택 장기보유특별공제 | 보유 기간에 따른 양도세 절세 혜택 정리

장기보유특별공제는 일정 기간 이상 주택을 보유하고 양도할 경우, 양도차익 일부를 공제해주는 제도입니다. 1세대 1주택 보유자에게는 보유 기간과 거주 기간을 기준으로 최대 80%까지 양도소득세를 줄일 수 있는 강력한 절세 수단입니다. 이 글에서는 장기보유특별공제 요건, 공제율 계산 방식, 실전 적용 예시, 주의사항을 정리합니다.

✅ 장기보유특별공제 적용 요건

항목	내용
적용 대상	1세대 1주택 보유자
보유 기간	최소 2년 이상 보유
거주 요건	조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 필요 (2021.1.1. 이후 양도 시)
적용 조건	양도소득세 비과세 대상이 아닌 경우에도 공제 가능
최대 공제율	80% (보유 40% + 거주 40%)

1세대 1주택 양도 시 비과세 요건을 충족하지 못하거나, 12억 초과분에 대해 양도세가 발생하는 경우 장기보유특별공제가 적용됩니다.

📊 공제율 계산 방식

구분	공제율
보유기간 3년	24% (3년 × 4%)
보유기간 10년	40% (10년 × 4%) 최대치 도달
거주기간 3년	12% (3년 × 4%)
거주기간 10년	40% (10년 × 4%) 최대치 도달

총 공제율 = 보유공제 + 거주공제 (최대 80%)
거주요건은 조정대상지역 주택 보유 시에만 적용

🧮 적용 예시

양도차익: 5억 원
보유: 10년, 거주: 5년
보유 공제율: 40%, 거주 공제율: 20%
총 공제율: 60%
공제 금액: 5억 × 60% = 3억 원
과세표준: 2억 원 (5억 - 3억)

장기보유특별공제를 통해 과세표준을 줄이면, 양도세가 크게 경감됩니다.

💡 절세 전략

10년 이상 보유·거주로 최대 공제율 확보
- 보유 10년 + 거주 10년 시 최대 80% 공제 가능
비과세 한도 초과 시 공제 전략 활용
- 실거래가 12억 초과 시 발생하는 과세분 절감 가능
양도 전 보유 및 거주 기간 재확인
- 공제율 적용 누락 방지 위해 등기일·전입일 확인 필수
공제율 적용 시기는 양도일 기준
- 양도일 시점까지의 보유·거주 연수가 적용됨

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 비과세 대상인데 장기보유특별공제를 또 받을 수 있나요?

아닙니다. 비과세 요건을 충족해 세금이 발생하지 않으면 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다. 다만 12억 초과분 과세 시 해당분에만 공제 적용 가능합니다.

Q2. 보유는 오래했지만 거주는 짧은 경우에도 공제되나요?

네. 거주기간은 짧아도 보유에 따른 공제는 가능합니다. 다만 거주공제를 못 받아 총 공제율은 줄어듭니다.

Q3. 임대주택은 장기보유특별공제가 안 되나요?

주택임대사업 등록 여부와 주택 용도에 따라 달라집니다. 장기임대주택은 별도 요건 충족 시 적용 가능성이 있습니다.

🗂️ 요약 정리

항목	내용
적용 대상	1세대 1주택자 (양도세 과세 대상)
공제율	보유 + 거주 각각 연 4%, 최대 80%
적용 조건	보유 2년 이상, 조정지역은 거주 2년 추가
절세 전략	보유·거주 기간 확인, 12억 초과분 양도 대비, 공제율 누락 방지 등

장기보유특별공제는 양도소득세를 실질적으로 줄일 수 있는 핵심 절세 도구입니다. 특히 고가주택이나 장기 보유 자산을 매각할 때는 공제율 적용 여부가 세금 부담에 큰 차이를 만드니, 보유와 거주 기간을 사전에 꼼꼼히 체크하여 놓치지 마세요.